היימשך המרדף אחרי קרקעות ולאן הולכים מחירי הדירות? שאלה אקטואלית זאת חוזרת ועולה באחרונה הן על ידי היזמים והבונים והן על ידי מכלול רוכשי הדירות (זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים). כדי לענות על השאלה עלינו להבין תחילה את הקשר בין מחירי הקרקעות, שעולים בשנתיים האחרונות בחדות, למחירי הדירות.

המוצר הסופי הנמכר לציבור צרכני המגורים הוא, כמובן, דירות וקרקע היא חומר גלם מרכזי בעלות הקמת הדירות. בישראל למעלה מ- 90% מהקרקעות נמצאות בבעלות המדינה. שיעור הבעלות של המדינה אינו אחיד. באזורי הפריפריה שעור בעלות המדינה מתקרב ל- 100% ובאזורים המכונים אזורי הביקוש, קרי מחוזות תל אביב והמרכז, שעור הבעלות עומד על כ- 80% - 85%. ניהול קרקעות המדינה מבוצע על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שתפקידה העיקרי הוא לספק קרקע מתוכננת לבנייה. פירוש הדבר הוא שעל רמ"י להפוך קרקע גולמית לקרקע מתוכננת, שאותה ניתן למכור ליזמים שיבנו עליה דירות.

ניהול כלכלי נכון, דהיינו, כזה שתואם את האינטרסים הכלכליים של המדינה, היה צריך להוביל את רמ"י, לייצר מלאי, רצוי גדול, של קרקע מתוכננת, שיאפשר ליזמים להתאים בזמן את היקף הפעילות שלהם לביקושים השוטפים לדירות.

בשלב הזה של הפיכת קרקע גולמית לקרקע מתוכננת, ברת שיווק, טמון עיקר הכשל של רמ"י שלא הצליחה עד כה ליצר מלאי כזה. העדר המלאי מתבטא בין היתר בתנודות חריפות של מחירי הקרקעות. התנודות הללו מתבטאות בהגשת הצעות מחיר במכרזי רמ"י, שמנותקות לעיתים משווי כלכלי, הנובע ממחירי הדירות הנוכחיים, ומשקפות ציפיות לעלייה משמעותית של מחירי הדירות בשנים הקרובות. אולם  בהתנהלות כזאת שמתבססת על הציפיות הללו טמון גם סיכון משמעותי, כפי שיוסבר ויודגם בהמשך.

הגישה הנכונה כלכלית להערכת שווי קרקע, שהיא הבסיס להגשת הצעה במכרז על קרקע, היא גישת החילוץ, שמתבססת על חילוץ שווי הקרקע כ"שארית" (Residual Value) של תחזית המכירות של תמהיל השימושים הסחיר האופטימלי של הקרקע, קרי, דירות, שטחים מבונים מניבים אחרים, בניכוי כלל עלויות ההקמה והרווח היזמי.

שימוש בגישת החילוץ מחייב ניתוח מפורט של הסביבה העסקית גיבוש תמהיל שימושים אופטימלי, הגדרת מסלול מכירות אופטימלי (של מוצרי הנדל"ן) על ציר הזמן, הפחתה מותאמת של עלויות הבנייה והרווח היזמי והיוון תזרים השארית המשקף את שווי הקרקע.

מכאן נובע, שמבחינת היזמים לכיוון ההשתנות החזוי של מחירי הדירות השפעה מכרעת על המחירים המוצעים על ידם, הן במכרזי הקרקעות  של רמ"י והן ברכישת קרקע פרטית.

כדי להדגים את הקשר הגורדי שבין מחירי הדירות למחירים המוצעים על ידי היזמים במכרזי קרקע והסיכון הטמון בהם, להלן דוגמא לחילוץ מחיר קרקע ממחיר מכירה של דירה.

נתוני יסוד:

א.   מחיר מכירה נוכחי של הדירה, כולל מע"מ 17% (אלפי ₪) - 2,340.

ב.   רווח יזמי מתוכנן - 15% ממחיר המכירה נטו.

ג.   שטח דירה - 120 מ"ר.

ד.   עלות בנייה ישירה - 5,000 ₪ למ"ר.

ה.   תוספת בגין שטחי שירות - 20%.

ו.   עלויות עקיפות (אגרות, תכנון, ניהול, שיווק בצ"מ) - 2,000 ₪ למ"ר.

מנתוני היסוד נובע:

א.   סה"כ עלויות הקמה למ"ר - 8,000 ₪.

ב.   סה"כ עלות הקמה לדירה - 960,000 ₪.

ג.   רווח יזמי - 300,000 ₪ לדירה.

חישוב שווי קרקע מחולץ:

 מחיר מכירה נטו  - 2,000,000

-  רווח יזמי - 300,000

-  עלויות הקמה  - 960,000   

שווי קרקע מחולץ -   740,000

שווי קרקע מחולץ זה מותאם כמובן למחיר המכירה הנוכחי ואותו יכול היזם להציע במכרז.

הסיכון טמון בפער הזמן בין רכישת הקרקע למכירה הדירות.

בהנחה שפרק הזמן הצפוי בין רכישת הקרקע להוצאת היתרי בנייה הוא כ- 3 שנים ושהמחירים יעלו במהלך 3 השנים הללו במצטבר ב- 20%.

תחשיב שווי הקרקע יהיה כדלקמן:

מחיר מכירה נטו - 2,400,000

-  רווח יזמי  - 360,000

-  עלויות הקמה -  960,000

שווי קרקע מחולץ - 1,080,000

אם המחירים, ישארו ברמתם הנוכחית (בניגוד לציפיות היזמים) יתקבל התחשיב הבא:

מחיר מכירה נטו - 2,000,000

-  עלויות הקמה - 960,000   

-  תשלום עבור הקרקע - 1,080,000

רווח יזמי  - 40,000-

כלומר, ליזם יהיה רווח יזמי שלילי, שפירושו שחיקת ההון העצמי שהושקע במיזם.

אם המחירים ירדו ב- 10% (וכבר היו דברים מעולם) יתקבל התחשיב הבא:

מחיר מכירה נטו - 1,800,000

-  עלויות הקמה - 960,000   

-  תשלום עבור הקרקע - 1,080,000

רווח יזמי - 240,000-

כלומר, היזם יפסיד בפרויקט זה כ- 240,000 ₪ לדירה.

בהנחה שהיזם מימן כ- 25% מהמיזם בהון עצמי, הון זה ישחק ויעלם.

ציפיות לעליית מחירי הדירות ב- 20% הובילו אפוא לתוספת של 46% לשווי הקרקע המחולץ, לעומת התחשיב המקורי.

ניתוח מכרזי קרקע של רמ"י, במרחב תל אביב-יפו, פתח תקווה, רמת השרון, מודיעין-מכבים-רעות, רמלה ובאר יעקב, שנסגרו בשנים 2015 – 2016, טרום התוכנית "מחיר למשתכן", מעלה שהפער הממוצע בין מחיר השומה (מחושב על יד השמאי הממשלתי) למחיר ההצעה הזוכה עמד על כ- 18%. הפער בין ממוצע ההצעות למחיר השומה היה אפס. בהנחה שמחיר השומה נקבע על פי מחירי הדירות בעת קביעת השומה, משמעות הנתונים הללו היא שבממוצע ציפיות היזמים היו ליציבות במחירי הדירות. לעומת זאת ההצעות הזוכות שיקפו ציפייה לעלייה מצטברת של 8% במחירי הדירות במשך 3 – 4 שנים (פרק הזמן הצפוי כאמור בין זכייה במכרז קרקע מתוכננת להוצאת היתרי בנייה).

ניתוח מכרזי קרקע של רמ"י במרחב תל אביב-יפו, מודיעין-מכבים-רעות, רמת השרון, באר יעקב ואור יהודה, שנסגרו בשנים 2020 ו- 2021, לאחר סיום התכנית "מחיר למשתכן" (בתקופה זאת נמשך שיווק קרקעות במסגרת התכנית "מחיר למשתכן", אולם בהיקף נמוך יותר וכן הוגדל נתח השיווק של קרקע לשוק החופשי), מעלה ,שהפער הממוצע בין מחיר השומה למחיר ההצעה הזוכה עמד על כ- 69%. הפער בין ממוצע ההצעות למחיר השומה היה 54%.

משמעות הנתונים הללו היא שבשנים 2015 – 2016 שיקף ממוצע ההצעות של יזמים ציפיות ליציבות של מחירי הדירות. ההצעות הזוכות שיקפו ציפיות לעליות מחירים של כ- 1.5% - 2.5% לשנה, זאת בדומה לעליית הערך הממוצעת של דירות בישראל, בטווח הארוך, שעמדה בממוצע על כ- 2% - 3%. בשנת 2021 משקפות ההצעות הזוכות במכרזים ציפיות לעליית מחירי הדירות בשיעור מצטבר של כ- 30% במהלך 3 – 4 השנים הקרובות, דהיינו, עלייה שנתית ממוצעת של כ- 6% - 7%.

ממוצע ההצעות משקף ציפיות לעליית מחירי הדירות בשיעור מצטבר של כ- 24%, דהיינו, עלייה שנתית ממוצעת של כ – 5% - 5.5%, דהיינו, התייקרות שנתית גבוהה בהרבה מהממוצע ארוך הטווח.

על רקע נתוני היסוד שהוצגו והמשמעות הכלכלית שלהם, מתחדד באחרונה הוויכוח בין כלכלנים באשר לשאלה אם העלייה המתמשכת בשווי הנכסים, במכלול השווקים (שוק ההון, נדל"ן, נכסים אלטרנטיביים אחרים), משקפת בועת נכסים עצומת מימדים שסופה לפקוע ולהביא לקריסת מחירים משמעותית. הדוגמא המספרית שהוצגה לעיל וכן נתוני המכרזים באזורי הביקוש ממחישים את גודל הסיכון ליזמים, שכן אם אכן תתחולל קריסה כזאת במהלך השנה – שנתיים הקרובות והציפיות לעלייה משמעותית של מחירי הדירות לא תתממשנה, צפויה הזכייה של זוכי המכרזים להסתיים בבכי.

המאמר נכתב על ידי ד"ר יאיר דוכין, ראש תוכנית ה- MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בית ספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית.
 

פרסום בתקשורת: גלובס,